Tính thanh khoản của thị trường căn hộ gia tăng đáng
kể từ đầu năm đến nay, một phần do nhu cầu nhà ở, mặt khác, nhà đầu tư (NĐT)
đang trở lại và bỏ tiền vào kênh bất động sản (BĐS).
Hình thành mảng cho thuê từ năm 2013, ông Phạm Lâm,
Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu, cho biết, bộ phận cho
thuê của Công ty đang tập trung khai thác thị trường Q.2, TP.HCM với những dự
án căn hộ đã hoàn thiện như Căn hộ Parc-Spring, hoặc căn hộ Era Bình Khánh quận2, đều là những căn hộ có thể nhận nhà ở ngay.
Với Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, các công trình
hạ tầng trọng điểm đang dần hình thành, tiện ích đầy đủ, tập trung tầng lớp
trung lưu đông đúc và giá cho thuê cao (như căn hộ Samland giai việt quận 8,
giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ không dưới 1.400 USD/tháng) là những yếu tố khiến
NĐT tin tưởng đổ tiền vào phân khúc căn hộ tại khu vực này.
Do tập trung nhiều dự án căn hộ cao cấp và chủ yếu
trong giai đoạn hoàn thiện, giao nhà nên các dự án ở Q.2 được đánh giá là có
tính thanh khoản tốt. Điển hình, kết quả kinh doanh của Công ty CP Đầu tư Địa ốc
No Va (Novaland) cho thấy, 98% căn hộ tại dự án Căn hộ samland Quận 8 đã có
khách hàng đặt mua.
Trong những đợt mở bán đầu tiên, tỷ lệ NĐT nhỉnh hơn
người mua để ở. Cho đến khi bàn giao nhà vào tháng 3/2014, khách mua để ở là chủ
yếu và nhiều NĐT trong giai đoạn đầu cũng tìm được lợi nhuận nhất định khi không
ngại bỏ tiền vào Tropic Garden. Hiện tại dự án Căn hộ Samland giai việt vẫn
đang còn trống khoảng hơn 20 căn, đây là những căn đẹp, được chủ đầu tư giữ lại
để bán cho đợt mở bán cuối cùng này.
Trong khi đó, ở dự án căn hộ Vista verde quận 2,
ngay mặt tiền Đồng Văn Cống, sát bên UBND Quận 2, căn hộ mà NĐT ưa chuộng lại
có diện tích nhỏ, một phòng ngủ, tỷ lệ NĐT mua sản phẩm của Vista verde đang
chiếm mức 50%, tương đương với lượng khách mua để ở. Đại diện của Novaland cũng
cho rằng, tùy vào từng vị trí mà tỷ lệ mua để đầu tư và để ở có sự khác nhau.
Chẳng hạn, cùng nằm ở Q.4 nhưng dự án Galaxy 9 (do
Novaland phát triển, đang thi công tầng hầm), NĐT chỉ chiếm 40%; còn Icon 56, với
vị trí nằm ngay mặt tiền đường Bến Vân Đồn (liền kề trung tâm Q.1), tỷ lệ này
là 60%. Không chỉ có NĐT đến từ khu vực phía Bắc như trước, giới nhà giàu tại
miền Nam cũng không ngần ngại chọn căn hộ là kênh đầu tư.
Tương tự như Q.2, các dự án căn hộ trung, cao cấp ở
Q.8 ngay khu căn hộ Chánh Hưng Giai Việt đều có tỷ lệ hấp thụ cao. Theo Savills
Việt Nam, trong quý II, căn hộ ở hai hạng này chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung
cũng như lượng hấp thụ tại Q.7, Điển hình là Căn hộ samland giai việt Quận 8
Thống kê của Savills Việt Nam cũng cho thấy, bên cạnh
các yếu tố về giá cả hợp lý, những hỗ trợ tài chính cùng chính sách thanh toán
linh hoạt từ phía chủ đầu tư... thì tỉ suất doanh thu trên giá trị tài sản của
việc mua căn hộ và cho thuê lại tại TP.HCM đang ở vào khoảng từ 4 - 6%/năm là
nguyên nhân tác động đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ
"Với việc trần lãi suất huy động của ngân hàng
đã giảm xuống đáng kể trong thời gian gần đây, tỷ suất doanh thu từ 4 - 6% đang
khá hấp dẫn đối với các NĐT, đặc biệt là những người có tâm lý chuộng BĐS như một
hình thức bảo toàn vốn tốt. Ngoài ra, việc thiếu ổn định của các kênh đầu tư
khác như vàng, chứng khoán cũng là động lực thúc đẩy các NĐT cá nhân bơm tiền
vào mua căn hộ để cho thuê”, đại diện của Savills Việt Nam nhìn nhận.
Do hấp lực từ các gói thanh toán như trả trước 50%
được nhận nhà và có thể cho thuê, nguồn tiền này đủ để khách hàng trả lãi vay
ngân hàng, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng tìm khách thuê với giá cả hợp lý...
nên nhiều NĐT đã "té nước theo mưa".
Ở đây, nếu NĐT cho thuê tài sản nhanh chóng ngay sau
khi tiếp nhận thì áp lực trả lãi vay sẽ được giải quyết nhưng liệu tình hình thị
trường có dễ dàng như những lời giới thiệu từ bên bán?
Liên quan đến vấn đề nên hay không nên bỏ tiền vào
phân khúc căn hộ để đầu tư trong thời điểm hiện nay, ông Bùi Tiến Thắng, Tổng
giám đốc Sacomreal-S, phân tích, thời điểm thị trường sôi động, khách mua là
NĐT chiếm đến 50 - 60% trên thị trường, song hiện nay, mức bình quân chung cho
toàn thị trường là 30%.
Ngoài ra, xét theo mục tiêu của NĐT, trước đây, NĐT
kỳ vọng kiếm lợi nhuận chênh lệch "sang tay" ngay sau khi mua sản phẩm.
Nhưng hiện nay, BĐS là kênh an toàn và lãi cao hơn lãi suất ngân hàng nên NĐT sử
dụng kênh này để "cất giữ" tiền nhàn rỗi. Song, khả năng kiếm tiền
nhanh là điều hiếm khi xảy ra, NĐT chủ yếu đi theo hướng cho thuê, thu tiền hằng
tháng.
Do đó, việc bỏ tiền vào dự án nhà ở nào, phân khúc
thấp hay cao, vị trí ở đâu, tiến độ dự án có được đảm bảo hay không là điều mà
NĐT phải đắn đo, cân nhắc. Và quan trọng hơn hết là thị trường hiện nay gần như
không còn chỗ cho NĐT "tay không bắt giặc", vay một lượng lớn tiền
ngân hàng để mạo hiểm như giai đoạn 2006 - 2007.
Không chỉ có nguồn thu ổn định, theo ông Phạm Lâm,
việc NĐT bỏ tiền vào BĐS nhà ở còn được hưởng thêm các giá trị gia tăng khác nếu
sản phẩm đầu tư là đất để xây biệt thự cho thuê. Đây là tài sản tạo ra chênh lệch
lớn trong tương lai, đặc biệt ở những khu vực có tiềm năng phát triển lớn, quỹ
đất hạn hẹp như Q.2, Q.7.
Riêng ở phân khúc căn hộ, các dự án cao cấp thường
thu hút NĐT nhiều hơn dự án bình dân vì tỷ suất doanh thu trên giá trị tài sản
từ việc cho thuê cao, đồng thời, tiện ích tại các dự án căn hộ cao cấp khá đầy
đủ nên rất dễ tìm khách thuê.
Theo NGUYÊN BẢO
Doanh Nhân Sài Gòn
Viết bình luận :